Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2002/4011 E. - 2002/4827 K.
02.05.2002 T.
ALT KİRA
Kira İlişkisinin Sona Ermesi Ve Alt Kiraya Etkisi
Kiralayan ile asıl kiracı arasındaki kira ilişkisinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde ona bağlı olarak alt kira ilişkisi de sona erer.
(818. s. BK. m. 259)
Davacı Ege K.... Kültür Vakfı vekili Av Mevlüt ile davalılar 1- Gürcan, 2-Bahattin aralarındaki itirazın iptali davasına dair (İzmir 7. Sulh Hukuk Hakimliğinden verilen 22.12.2000 günlü ve 2000/381 - 1527 sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 16.4.2001 günlü ve 2001/3142 - 3407 sayısı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Karar düzeltme isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı (ilk) kiracı, taşınmazın asıl maliki olan dava dışı (Vakıflar Genel Müdürlüğü) ile yaptıkları kira sözleşmesindeki yetkiye dayanarak dava konusu yeri davalılara (alt kira) sözleşmesi ile kiraya verdiklerini, davalıların kira bedelini ödememeleri üzerine haklarında başlattıkları icra takibine itiraz edilmesi nedeniyle vaki itirazın iptali ile temerrüt nedeniyle mecurdan tahliyelerine ve kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın tahliye istemi yönünden (feragat) ve kira alacağı yönünden ise aktif husumet ehliyeti eksikliğinden ötürü reddine karar verilmiş, yerel mahkemenin kararının dairemizce onanması üzerine (davacı kiracının Vakıflar idaresi ile olan asıl kira sözleşmesinin 27.4.1998 tarihinde sona ermesi ve bu tarihten itibaren de yeni bir sözleşme yapılmaması) nedeniyle bu kez karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
Davacının (ilk), davalının ise (alt) kiracı bulunduğu, davacının kiralayanı konumunda bulunan (dava dışı) Vakıflar idaresi ile arasındaki kira ilişkisinin ortadan kalktığı ve davalı alt kiracının ne davacıya ve ne de Vakıflar idaresine herhangi bir ücret ödemediği hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık konusu olayın aydınlığa kavuşturabilmesi için öncelikle şu sorunun çözümlenmesi gerekmiştir: ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden feshedilmiş sayılır mı?
Kira sözleşmesi de, diğer borç doğuran sözleşmeler gibi tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi süresinden önce feshi (ikale); kiracı - kiralayan sıfatlarının aynı kişide birleşmesi; taraflara isnat olunamayan nedenler sonucu kiralananın tamamen ziyaı (BK. mad. 117), gibi durumlarda son bulabilir, iradeyi sakatlayan (hata, hile, ikrah) nedenlerden birine ya da gabine dayanılarak da - şartları oldukça ve kira sözleşmesi ile bağlı olmama beyanı süresinde yapılmak suretiyle - sözleşmenin başından beri hüküm ifade etmemesi sağlanabilir. Suvar ki, yasa koyucu, diğer sözleşmeler için de sözkonusu olabilen bu genel son bulma ve fesih nedenlerinden ayrı olarak kira sözleşmesinin bünyesine uygun özel birtakım sona eriş ve fesih nedenleri daha düzenlemiştir. Kira sözleşmesine özgü bu son bulma, sonuç olarak fesih ve tahliye nedenleri, kiralananın Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun kapsamı içinde olup olmayışına göre değişmektedir.
Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. 3. kişiler arasındaki sözleşme olarak alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz.
Yasa, alt kira ile, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olunmamasını istemektedir. Öyle ki, ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz. O halde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.
Kiracının kiracısının (ikinci kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının (kiralayan)ı dır; bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır. Bu cümleden olarak, ilk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır. Bundan dolayı ilk kiracı, kendi kiralayanına karşı olan talep haklarını alt kiracıya temlik etmekle yetinemez. Aksi takdirde (yani alt kirayı yerine getiremiyorsa) alt kiracıya karşı ifa çıkarlarından dolayı sorumlu tutulur.
ilk kiracının, kiralananı (alt kiraya) kısmen veya tamamen kiraya vermiş olması, onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi tüm hükümlerini yine devam ettirir, ilk kiralayan, karşısında kiracı olarak yine ilk kiracıyı görür; kira parasını ilk kiralayana ödemek borcu yine ilk kiracıya aittir. Kiralanana özen gösterilmesini ve ondan ancak sözleşme dairesinde yararlanılmasını kiralayan yine ilk kiracıdan isteyebilecektir.
Yetkisine dayanarak şeyi tekrar kiraya veren kiracı, BK. mad. 259/2 gereğince kiralayana karşı alt kiracının, şeyi kiracıya izin verilenden daha başka şekilde kullanmamasından sorumludur.
Kiracının kiracısı (alt kiracı) ile kiralayan arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip (örneğin kiralanan şeyin teslimini dava edememesine) karşılık, ilk kiralayanın ondanda kiralanana özen göstermesini istemeğe hakkı ve yetkisi bulunmaktadır (BK. md. 259/11, III). Fakat, kiralayan bu nedenle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa doğal olarak ilk kiracıya husumet yöneltmek zorundadır.
Kiralayan alt kiracıyı, kira parasını ödemeğe zorlayamaz ama, ilk kiracının kendisine olan kira borcu nedeniyle onun kiralanan getirdiği eşyası üzerinde (hapis hakkı)nı kullanabilir (BK. mad. 267/11). (Bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, ikinci Kısım, Özel Borç ilişkileri, c.1, ist. 1980, sh. 603; 486 vd).
Bu konu bilimsel öğretide tartışmalıdır. Bir kısım hukukçular, ilk kiralayanla alt kiracı arasında sözleşmesel bir ilişki olmadığı için böyle bir talep hakkı tanımamaktadırlar (Bkz. Oser Schönenberger, Art. 264, Nr. 13; Schmid, Art. 264, Nr. 20. Kars. BK. mad. 259/lll'e kıyas yoluyla bu hakkın kabul edilmesine taraftar gözüken von Tuhr, sh. 128).
iade ile yükümlü olan borçlu (ilk kiracı), o şeyi üçüncü bir kişiye (örneğin alt kiracıya) teslim ederse borç ilişkisine esas teşkil eden fikir ve düşüncelere göre, alacaklı (ilk kiralayan) üçüncü kişiye (alt kiracıya) karşı bir alacak hakkını haiz olmayacaktır. Buna karşın Alman Medeni Kanunu paragraf 556 ve 604; kiralayana, borçlu (kiracı) tarafından üçüncü kişinin zilyetliği altına konulan şeyin üçüncü kişiden iadesini talep etmesine müsaade eylemek suretiyle bu ilkelerden ayrılmıştır. Borçlar Kanunumuz ise Alman Medeni Kanununun bu hükümlerini bünyesine almamıştır. Şu var ki uyuşmazlığın doğrudan çözümü ile ilgisi bulunmadığından ötürü, Yargıtay 3. HD.'si bu tartışmalı konuda görüşünü (resmi içtihadını) şu aşamada açıklamaya gerek görmemiştir.
Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz (Oser / Schönenberger, Art. 264, Nr. 6; BGE 39 II 704). Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Budan ayrı olarak alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Dahası var: Bilimsel öğretide savunulan bir görüşe göre; asıl kiracı ile kiralayanın gerek hukuksal tasarruflar yoluyla gerek dava yolu ile olsun alt kiracının hukuki durumunu kötüleştirebileceklerini ve alt kiracının bu durumu kabulle yükümlü olduğu ileri sürülmektedir
Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır: 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur (Bkz. Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlarının 11. maddesine göre: "işbu akit E...'m (davacının) Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile yapılan akde bağlı olup, onunla geçerliliğini korur ve Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile yapılan akid aşılamaz, işbu kontrat 31.12.1998 tarihinde sona erecektir" 12. maddesine göre de: "Ayrıca Vakıflar Genel Müdürlüğüne izafeten İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile kiralayan Ege K....... Kültür Vakfı arasında
akdedilen 1.1.1996 tarihli kira kontratının özel şartlar başlıklı 13. maddesi gereğince, iş bu akit tarafların rızası ile engeç 1.1.1999 tarihine kadar uzayacak olup, akit yenilenmeyecektir ve mecurun kira akdi bu tarihten itibaren İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü'ne devredilecek olmakla, 1.1.1999 tarih itibarı ile muhatap İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü olacaktır". Tüm bu özel hükümlerden, kiracı ile alt kiracının kiralayana karşı kiralananı kararlaştırılan tarihte tahliyeye ilişkin olarak müteselsil borç altına girdiklerini çıkarmak mümkündür (Kars. Berg, J: Anmerkung zum Urteil vom. 10.9.1952, NJW 1953, sh. 30; Calavos Constantin: Urteilsvvirkungen zu Lasten Dritter, Bielefeld 1978, sh. 92-93; Reichel.Hans: Die Schuldmitübernahme, München 1909, sh. 112-113). Nitekim BK. mad. 259/II hükmüne bakıldığında, kiracı ve alt kiracının, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun olarak kullanma hususunda kiralayana karşı müteselsilen sorumlu tutuldukları görülmektedir.
Alt kiracının taşınmazı kullanma hakkının kapsam ve süresinin asıl kiracının hakkı ile sınırlı bulunmasına ve bunun doğal sonucu olarak ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden feshedilmiş sayılacağına göre davacının davaya konu ettiği sübjektif hak olan (kira ilişiği) ile bir ilgisinin kalmadığını kabul etmek ve davayı taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddetmek gerekecektir.
Temyiz ilamında bildirilen gerektirici sebepler karşısında ve özellikle yukarıda sıralanan gerekçelere göre Usulün 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteğinin (REDDİNE) ve Usulün 442. maddesi hükmünce 54.525.000 lira para cezası ile 3.510.000 lira karar düzeltme harcının düzeltme isteyenden alınarak hazineye gelir kaydettirilmesine 2.5.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.